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農地転用許可申請-
農地転用とは?
農地転用には、（親族を含めた）他人からの売買の事例もありますが、こちらではご自身が所有する農地でご説明します。
さて、所有する田や畑を、駐車場や宅地など農業以外に使うことを農地転用といいます。よく聞く事例としては、「実家の田を相続したが、農業はできないので駐車場にしたい」、「畑をやめて土地に子どもの家を建てたい」などでしょうか。
土地は私有財産なので、本来使い方は自由であり、売買も自由にできます。しかし、農地だけは「農地の保全」や「農業生産力を維持する」等の理由により、「農地法」で利用や売買が制限されています。ですから、先のような理由で転用したいとなれば、まずは相談に必要な農地の資料を集め、各市町村の担当窓口*で転用が可能かどうか、転用するにはどんな作業が発生するか等を相談し、必要な準備や許可を終わらせた後で申請します。ちなみに、田から畑、果樹園にする場合、手入れをすれば戻る耕作放棄地などは転用に当たりません。
*各市町村の担当窓口
…例）滋賀県草津市・守山市・栗東市は各市役所の「農業委員会事務局」が窓口。名称が異なる地域もあるため、該当地を管轄する市町村でご確認ください。相談に必要な農地の資料
より具体的に相談を行うには、転用したい農地の地番を把握し、所在と地番（場所）・地目（用途）・地積（面積）・所有者のわかる「登記事項証明書」、農地の形と周囲の位置関係を示した「公図」、より転用に適した農地を持っていないか確認する固定資産の「課税証明書」または「名寄帳」、農地周辺の住宅分布を確認するための住宅地図などのコピーを持参していきます。
登記上の地目は田でも実際には住宅が建っている場合など、登記上の地目と現況が異なることもあります。遠方にお住まいの方でも、相談前に現地を確認しておきましょう。転用しやすい農地としにくい農地
農地転用のポイントは、転用しやすい農地かどうかにあります。難しい農地ほど、他の法律にかかる申請や許可、調査や準備する書類が増えていきます。 最も楽なのが、市街化が進む市町村などの「都市計画法」に基づく都市計画区域で市街地区域にある農地*です。滋賀県の場合、湖南地域のJR駅前や路線沿い、彦根や長浜の駅前地域から一定の距離に多く存在します。市街地区域にあたるかどうかは最も手軽にできる確認ですので、役所の都市計画の部署でしてみましょう。
それ以外ですと市街化調整区域となり、手続きが煩雑になっていきます。市街化調整区域の農地は月一回行われる農業委員会での検討を経なければならず、この締切に間に合うよう農地法の許可申請をしなければいけません。また家を建てたいのであれば、建築可能な建物や種類による広さ制限などがあるため、都市計画法に則った許可申請も必要です。 最も難しいのが「農業振興地域内農用地区域内農地（通称「青地」）」です。この指定を外す手続きから行うのですが、国から優良農地と評価され、生産性も高い土地だけに、判断だけに1年半ほどかかることもあります。そもそも農地転用は住宅地に隣接した農地を推奨していることもあり、相当の理由がなければ難しいかもしれません（もちろん例外はあります）。許可が降りたとしても、市街化調整区域にあればその申請と許可、農地法における申請や許可と、一般的な転用手続きの手間と時間がさらにかかります。かなりの長期戦になると考えてください。
*大都市の生産緑地法で指定された生産緑地は除く。2018年時点で滋賀県内にはありません。
必要な確認事項
その他にも確認すべき点はたくさんあります。
- ・農地の境界線ははっきりしているか
- ・土地改良区の組合員か
- ・遺産分割協議は終わっているか
- ・住宅を建てる場合の確認事項
青地と別の意味で大変なのが、境界線が曖昧な農地です。土地の地番を確認する段階で気づかれた場合は、その時点で土地家屋調査士に依頼するのが賢い選択です。地積測量が必要になると測量期間はもちろん、測量後の官民立ち会い*まで含めるとかなりの費用と時間がかかるからです。地域によっては日程調整だけで1カ月半ほど必要な自治体もあるため、なるべく早く取りかかるのがオススメです。境界線確定の段階ではご本人の立ち会いも必要ですし、予想外の費用も必要にはなりますが、後の土地トラブルを避けるためにも必ず行ってください。
*官民立ち会い
…土地家屋調査士の作成した測量図を元に、行政の担当者や転用地の周囲の所有者全員で境界線を確認し、本人が書類に署名と捺印を行う。農地が土地改良区*に属しているかどうかも確認します。土地改良区とは、「土地改良法」によってつくられた、かんがい排水施設の管理等を行う農業従事者の自治組織のことです。組合員であった場合は、担当者に受益の放棄や農地を除外してもらう旨の書類を提出し、あれば用水管や散水栓等の撤去なども依頼します。これは都市計画の区域に関係なくすべての地域で確認が必要です。
*土地改良区
…草津市では「水土里ネット草津用水（草津用水土地改良区）」相続された土地ならば、遺産分割協議は当然終わっていなければなりません。また所有権以外の権利が登記にある場合は、（必須ではないものの）その権利者に連絡をしておいたほうがいいでしょう。
住宅を建てる場合、生活用水や雨水の排水先を図面上に記す必要があります。側溝などがある道路沿いであればそこに流せますが、ない場合は専用につくらなければならないため、担当局*に道路や水路の占用許可申請を、少なくとも転用許可と同時期までに出さなければなりません。
ちなみに、指定の広さ以上の大規模農地転用（住宅開発などが多い）では周辺住民への説明会を行うという独自条例のある市町村もあります。広さや利用方法に関わらず、農地転用の理由や意図やその農地である必要性、排水処理の方法など基本的な事項は、周辺住民の理解を得られるくらいにまとめておきましょう。*担当局
…草津市では道路や水路の占用許可は土木管理課自己判断での農地転用は危険です
ご実家と現在のお住まいが離れていると、農地の状況が見えにくいこともあり、「どうせ放っておくなら駐車場にでも」などとお考えになる方がおられるかもしれません。しかし、農地法64条には、農地転用の制限や農業振興地域内農用地区域の農地、都市計画法に関した農地を政令で定めた内容以外の手法で扱った場合は「三年以下の懲役又は三百万円以下の罰金に処する」との記載があります。無断での農地転用は違法であることを、ぜひ知っておいてください。
とはいえ、農地転用は、農地の状況と周辺環境のちょっとした違いで、事前準備の手間や許可が降りるまでの期間が大きく変わる分野です。市街地区域かつ500㎡以下の農地なら届出のみで約10日。市街化調整区域の農地は、農業委員会の評価に1〜2カ月、青地は判断だけで約1年半。土地については測量が入ると長期化しやすく、測量から確定まで3〜4カ月は必要です。
実際に、個人で行うにはなかなか大変な作業が続きます。確認事項や作成する資料も多く、役所の各窓口は尋ねられる時間も限られます。 ですが、行政書士であれば、こうした煩雑な作業を一括してお請けすることができます。転用を考えているが一連の作業をする自身や時間がないといったお悩みがございましたら、お気軽に当事務所までご相談ください。
【ご注意ください】
行政書士は、法律により次の状況での業務や相談はお請けすることができません。- ・紛争状態の案件や相手方との交渉
- ・裁判所の手続き代理や書類作成
- ・法律的判断を要する指導
また弁護士・司法書士・税理士・土地家屋調査士の業務は行えないため、登記など他士業の案件は各専門家をご紹介いたします（専門家分の報酬が別に追加されます）。連携して問題解決に尽力させていただきますので、ご安心ください。